［不動產］如何取得農建地來轉型發大財？

轉錄：萬美玲的發達之路

身為退役的財經記者，最近網路上熱議的某位年輕人霸凌特權，說實話我十分同情。

但真正讓我半夜不睡覺找資料的，是立法委員萬美玲的先生 #佀同似，能夠從記者華麗轉身變成海川建設的董事長，這實在比特權孩子的成長還要勵志，好歹我也跑過房地產，查了一整晚的資料比對分析，我找到了這個華麗變身的魔法關鍵字「農建地」。

先聲明我不是青鳥，那種只有政治立場，沒有是非的不理性留言，我直接刪除，感謝大家！

在台灣，民意代表不該讓人害怕。這裡不是二十年前，也沒過濁水溪。你們可以用提告封口、找媒體護航，但公開資料不會說謠。該回答問題的，已不是1B佀廣洋，而是大立委萬美玲。

萬美玲從桃園縣議員一路選進立法院，2024年完成連任。她長期耕耘教育文化委員會，卻心心念念放在桃園鐵路地下化。

這項工程原規劃總經費1048億元，後因工程延宕與原物料上漲，需追加769億元變更計畫。萬委員在立法院多次痛批中央「卡桃園建設」，要求全額補助、嚴格盯進度。

對桃園市民來說，這是引頸期盼的交通建設；但對土地市場來說，這簡直是十多年來最大的一場「財富重組大風吹」！因為車站設在哪、路怎麼開，旁邊的土地就會瞬間從麻雀變鳳凰。而偏偏在國會幫這筆千億預算衝鋒陷陣的萬立委，她的枕邊人，正是桃園在地的知名建商。

佀同似原為中視記者，應該算我媒體前輩，後轉戰土地開發，擔任海川建設股份有限公司董事長兼代表人。公司登記資本總額2億元，實收資本逾1.67億元，營業項目涵蓋住宅開發、公共建設、新市鎮開發、區段徵收與市地重劃。

從跑新聞到掌管大筆土地與建照，跨領域之大，令人側目。第一筆資金從哪裡來、第一塊土地如何取得、最早合作的地主與股東是誰，至今他們沒有完整公開答案。

我們同似哥掌管的海川建設，在桃園的推案叫做叫做「海川蘊」系列（比如海川蘊 2、海川蘊 5）。這些建案，大多蓋在「農業區建地目」上。

我先簡單科普一下房地產小常識，什麼是農業區建地？

第一，它本質上還是農業區！ 只是在都市計畫發布前，它就已經有合法建物的權利，所以被保留了下來。

第二，建商能蓋的不是一般農地，而是必須經主管機關查認，在都市計畫發布前就已具備建築資格的特定土地，就是農建地。所以建商要提出很多資料，包含舊地目、都市計畫發布日期、重測前地號、分割合併紀錄，以及合法建築基地證明，不能只憑今天謄本上寫著「建」，就當成普通住宅區大規模開發。

所以，所謂農業區建地目，並不是正式的住宅區。它本質上還是農業區，只因為在都市計畫發布之前，這些土地就已經是「建地目」、已經可以合法蓋房子，所以保留了原有的建築權利。

但是，內政部說得很清楚，這項制度是為了保障都市計畫發布前既有的合法建築權利，不是把整片農業區變成住宅區。當然更不是給建商鑽巧門發大財用的。

海川蘊2的疑點就在這裡。它早期銷售資料宣稱基地約1700坪，並註明「含農地」；但正式建築基地僅1377坪，中間差了323坪。這323坪不是小角落，而是一整塊足以鋪設道路、規畫綠地、放置消防設施或排水管線的土地。它究竟是哪幾筆地號？是具有建築資格的農業區建地目，還是不能興建住宅的一般農地？登記在建商、原地主、住戶，還是第三人名下？

如果這些農地被拿來當社區出入口、消防通道、停車空間或排水管線，還要進一步確認是否經過核准。桃園市規定，農業區土地要作為私設通路連接建築線，必須符合無其他相鄰土地可供通行等條件，並經市府個案審查，並非建商想鋪就能鋪。

建照核發，只能證明正式基地可以蓋房子，不能證明基地外農地也能當成住宅公設。廣告既然把1700坪都算進基地，就應說清楚哪些能蓋、哪些不能蓋，農地最後歸誰，53戶住戶有沒有持分、永久通行權或不動產役權。

我不知道住戶們簽約時，是否真正了解這塊土地的權利義務？未來如果牽涉通行、修管線或消防，權利是否還握在別人手上？

海川在桃園光海川蘊2與海川蘊5兩案，就開發出134戶透天，顯示農業區建地目不是偶發個案，根本是海川建設的財富密碼！。

再把鏡頭拉回萬美玲。她本人、助理或服務處，過去有沒有替海川建設、合作地主或家族土地發函、安排會勘，或關切建照、道路、排水與土地認定？如果從未介入，公開紀錄即可證明；如果曾經介入，就必須交代有沒有迴避。立委服務處協助選民本來是職責，但當服務對象是自己的丈夫與家族公司時，就不再是單純的選民服務。

如今，她兒子佀廣洋也投入桃園市議員選舉。若他進入議會，母親在中央爭取交通建設預算，父親在市場取得土地推案，兒子在地方監督市府局處。這配置簡直像在玩光榮的三國志桃園版。

中央有母后爭預算，地方有少主盯市府，後方還有建商父親負責收割土地紅利。一個家庭同時站在中央立法、地方監督與土地開發三個位置，這代表著什麼？

當丈夫從記者變成建商，並以農業區建地目作為重要開發來源，妻子的政治權力又走進交通建設核心，光說「巧合」，恐怕不足以讓國人信服。

當一個家庭同時包辦了「中央立法、地方監督、土地開發」三個黃金交叉點。我們不能直接說這有罪，但如果只用一句「巧合啦」來帶過，真的當台灣人智商只有80？

要澄清這種「政商一體」的質疑，最好的方法絕對不是發律師函恐嚇，也不是在臉書上喊冤。

非常建議，萬美玲委員和海川建設，大大方方地把以下資料摊在陽光下！把地號、公文、購地時間、資金來源，以及利益迴避紀錄全部攤開。並且清清楚楚回答，萬美玲本人和服務處，過去有沒有替海川建設跑過任何案件？有沒有為丈夫公司或家族土地，找過都發局、建管處、地政局、工務局、交通局？有沒有開過協調會？有沒有催過建照？有沒有問過道路？有沒有關心過土地認定？

如果完全沒有，那就直接說沒有，並把紀錄公開。但如果有，問題就不再只是「幫忙選民服務」那麼簡單。因為這次服務的，不是一般選民，是自己的丈夫和家族公司。

所以選民要問的，不只是佀廣洋年輕不年輕、有沒有熱情、80後有沒有道歉、是賭球版還是做球版，更應該關注的萬美玲的帝國與海川建設到底有多深的關係。更重要的是，佀廣洋能不能承諾，未來只要碰到父親公司、家族土地、合作地主的案件，全部公開，全部迴避？

如果連這些最基本的資料都不敢公開，那麼人民自然會繼續問下去。萬美玲一家經營的，到底是政治服務，還是一個政治、建商與土地紅利彼此支撐的家族版圖？

我不知道萬美玲準備好沒。不過我推測，到時候恐怕又是一場公關災難！

📢 下集預告：萬美玲財產申報看不見的真相

依《公職人員財產申報法》，立委必須申報本人及配偶的財產。配偶若為公司負責人或持有一定比例股份，原則上需申報「事業投資」。

然而，公司名下的土地屬於法人資產，不會直接以自然人名義出現在立委的個人財產申報表上。因此，即使海川建設在中壢、平鎮等地擁有土地，這些具體地號與面積，通常不會在萬美玲的監察院申報資料中被清楚揭露。

海川建設到底持有多少土地？這些土地是否位於她長期推動的桃園鐵路地下化影響範圍內？又為什麼會落在陽光法案的灰色地帶？

下集繼續追蹤。

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